Em um cenário econômico dinâmico, aprender a alinhar objetivos financeiros com oportunidades de mercado é essencial. Este artigo traz uma visão estratégica e prática para você conquistar resultados sólidos com fundos imobiliários (FIIs).

Desempenho Geral dos FIIs em 2025

Após um período de menor desempenho entre 2021 e 2024, os FIIs surpreenderam positivamente em 2025. Enquanto no último ciclo os FIIs apresentaram retorno médio de 20,96%, inferior aos 40,63% dos fundos DI, agora vemos forte recuperação do mercado FII, com alguns fundos alcançando até 42,85% de valorização no ano.

O IFIX, principal índice do segmento, registrou alta de 6,28% apenas no primeiro trimestre e acumulou 16,34% até novembro de 2025. Esses números mostram que oportunidades de ganho de capital podem surgir mesmo em ambientes de juros elevados.

Fundos com Melhor Performance

Identificar líderes de rentabilidade é o primeiro passo para montar uma carteira robusta. No primeiro semestre de 2025, destacaram-se:

• HCTR11: 40,00% de retorno
• BLMG11 (Bluemacaw Logística): 35,10% de retorno
• RBRL11: 34,71% de retorno
• BROF11: 34,26% de retorno

Segundo ranking da Economatica, o BLMG11 liderou com alta de 45,88%, seguido por SARE11 (31,96%) e RECR11 (28,15%). A recuperação de HCTR11 após desvalorização em 2024 ilustra o poder de uma estratégia paciente e bem fundamentada.

Dividend Yield e Renda Passiva

Além da valorização das cotas, os FIIs são reconhecidos pela distribuição de dividendos regulares. Em 2025, fundos do pódio entregaram renda passiva consistente e confiável com dividend yields superiores a 9,50%.

• Fundos com yield anualizado acima de 20% devido ao repasse de inflação
• Fundos negociando a P/VP de 0,81x, com rendimento anualizado de aproximadamente 13%
• Fundos entregando retorno líquido de IPCA+16% e CDI+6%

Em julho, houve distribuição extraordinária que elevou o dividend yield anualizado a 27%, reforçando o potencial dos FIIs para quem busca oportunidades estratégicas de ganho de capital e fluxo de caixa consistente.

Segmentação por Tipo: Papel vs. Tijolo

Os FIIs podem ser divididos em dois grandes grupos: papel e tijolo. Compreender as características de cada um ajuda a diversificar riscos.

Fundos de Papel são impactados de forma direta pelas taxas de juros e inflação, reduzindo oscilações abruptas nas cotas. Em 2025, tiveram performance média de 0,88%, impulsionada por CRIs bem ajustados e contratos indexados.

Fundos de Tijolo sofrem mais com o custo de captação elevado, mas setores como o rural acumularam 27,70% de retorno, seguidos por logística e shoppings. Em média, registraram 0,51% de valorização em períodos específicos.

Setores em Destaque

O mercado de FIIs se diversificou, e alguns nichos oferecem vantagens únicas:

Esses segmentos apresentam descontos atrativos frente ao valor patrimonial, criando janelas de entrada para investidores atentos.

Desconto sobre o Valor Patrimonial

Muitos FIIs negociam abaixo do valor patrimonial, refletindo cautela do mercado frente a alavancagem e vacância. Por exemplo, BLMG11 ainda opera com desconto de 47%, e RECR11 cerca de 9%. Para quem busca proteção contra a inflação persistente e ganho de capital, esses descontos são oportunidades de compra.

Contexto Macroeconômico

Com a Selic projetada em 15% ao ano para o fim de 2025, o impacto nos preços das cotas permanece relevante. No entanto, fundos indexados a IPCA oferecem remuneração de até IPCA+16%, protegendo o investidor.

A combinação de taxas elevadas e inflação controlada cria um ambiente fértil para estratégias diversificadas, onde a resiliência e o horizonte de longo prazo são cruciais.

Estrutura de Carteiras Recomendadas

Carteiras bem construídas balanceiam renda e ganho de capital:

• 92% em ativos de geração de renda
• 6% em ativos com foco em ganho de capital
• 3% em ativos híbridos

Alocações setoriais sugeridas: 22,1% em multifamily, 20% em residencial e 9,7% em shoppings. Essa diversificação otimiza rendimento e reduz riscos específicos.

Índices e Fundos Monitorados

Para acompanhar o mercado, atente-se a índices como KNCR11, PMLL11, XPCI11, RBRR11, CVBI11, FATN11, WHGR11, VGRI11, ITRI11 e VIUR11. Fundos recomendados pelo BTG incluem BTCI11 e KNCR11, com mandato focado em crédito imobiliário.

Oportunidades Futuras e Conclusão

Qualquer melhora no cenário macroeconômico é um gatilho para valorização da bolsa e dos FIIs. Setores como escritórios, logística, varejo de rua e shoppings tendem a se beneficiar de um ambiente mais favorável.

Com oportunidades estratégicas de ganho de capital e rentabilidade extraordinária em 2025, os FIIs seguem sendo uma opção atraente. Para você, investidor, a chave está em estudar cada segmento, acompanhar indicadores e manter disciplina. Montar uma carteira alinhada ao seu perfil e objetivos é o passo decisivo rumo a uma trajetória de sucesso.

Agora é o momento de agir: aproveite os descontos atrativos, selecione fundos com bons yields e diversifique para construir riqueza e segurança financeira no longo prazo.